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Zweitwohnsitzsteuer-Rechner
Sie haben einen Nebenwohnsitz und fragen sich, was die Kommune dafür verlangt? Wählen Sie Ihre Stadt, tragen Sie Ihre Kaltmiete ein – und Sie sehen sofort, wie hoch Ihre Zweitwohnsitzsteuer im Jahr ungefähr ausfällt. Kostenlos und ohne Anmeldung.
Zweitwohnsitzsteuer berechnen
Stadt wählen, monatliche Kaltmiete eingeben – Sie sehen sofort die ungefähre Jahressteuer.
- Jahresnettokaltmiete
- 7.200 €
- Steuersatz
- 10 %
- Zweitwohnsitzsteuer pro Jahr
- 720 €
- entspricht im Monat
- 60 €
Unverbindliche Schätzung. Der tatsächliche Betrag richtet sich nach der Satzung Ihrer Gemeinde und kann abweichen (z. B. Mindestbeträge, Möblierungszuschläge, fiktive Miete bei Eigentum). Die angezeigten Sätze sind Richtwerte auf die Jahresnettokaltmiete.
Wie wird die Zweitwohnsitzsteuer berechnet?
Grundlage ist immer die Jahresnettokaltmiete – die reine Grundmiete für ein Jahr, ohne Heizung, Wasser oder sonstige Betriebskosten. Auf diesen Betrag wird der Steuersatz Ihrer Gemeinde angewendet:
Ein Rechenbeispiel für eine Mietwohnung in Köln: 600 € Kaltmiete im Monat ergeben eine Jahresnettokaltmiete von 7.200 €. Bei einem Steuersatz von 10 % zahlen Sie also 720 € im Jahr.
Drei Sonderfälle, die den Betrag verschieben
Gemietete Wohnung
Monatliche Kaltmiete × 12 × Steuersatz – der einfachste Fall, den auch der Rechner oben abbildet.
Eigentum oder mietfreie Nutzung
Gehört Ihnen die Wohnung oder zahlen Sie keine Miete, setzt die Gemeinde eine fiktive Miete an. Sie richtet sich nach dem ortsüblichen Mietspiegel – nach Baujahr, Lage und Ausstattung.
Möblierte Wohnung oder WG
Bei WGs zählt meist Ihre eigene Wohnfläche plus anteilige Gemeinschaftsräume. Bei möblierten Wohnungen rechnen manche Gemeinden den Möblierungszuschlag heraus, andere nehmen die vereinbarte Kaltmiete als Ganzes.
Steuersätze im Überblick
Richtwerte, bezogen auf die Jahresnettokaltmiete. Maßgeblich ist immer die Satzung Ihrer Gemeinde.
| Stadt / Kommune | Steuersatz |
|---|---|
| Berlin | 20 % |
| München | 18 % |
| Leipzig | 16 % |
| Bremen, Dortmund, Duisburg | 12 % |
| Köln, Frankfurt a. M., Stuttgart, Hannover, Potsdam | 10 % |
| Hamburg | 8 % |
Wer muss Zweitwohnsitzsteuer zahlen?
Steuerpflichtig ist, wer in einer Kommune mit Zweitwohnungsteuersatzung eine weitere Wohnung anmeldet. Ob Sie mieten oder die Wohnung besitzen, ändert daran nichts. Auch die Lage der Hauptwohnung ist egal: Sie kann in derselben Stadt liegen oder am anderen Ende Deutschlands.
Pendler trifft es genauso. Wer unter der Woche am Arbeitsort wohnt und am Wochenende nach Hause fährt, zahlt für die Wohnung in Arbeitsplatznähe. Studierende, die noch bei den Eltern gemeldet sind, können für ihre Bude ebenfalls zur Kasse gebeten werden. Manche Städte verzichten bei Studierenden darauf, verpflichtet sind sie dazu nicht.
Selbst eine geerbte Immobilie kann die Steuer auslösen, sobald Sie darüber verfügen können. Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg entschied 2022, dass schon die Möglichkeit zur Nutzung genügt; tatsächlich dort wohnen müssen Sie nicht. Erst als die Erbinnen im verhandelten Fall vermieteten, entfiel die Steuer.
Wer ist von der Zweitwohnsitzsteuer befreit?
Nicht jeder zahlt. Das Bundesverfassungsgericht hat 2015 klargestellt, dass verheiratete oder verpartnerte Personen mit berufsbedingtem Zweitwohnsitz frei bleiben, solange die gemeinsame Familienwohnung ihr Hauptwohnsitz ist. Ebenfalls befreit sind:
- Bewohnerinnen und Bewohner von Pflegeheimen oder therapeutischen Einrichtungen
- Menschen, die in einer Justizvollzugsanstalt untergebracht sind
- Kurzaufenthalte unter sechs Monaten, wenn Sie bereits an einem anderen Ort in Deutschland gemeldet sind
In Bayern kommt eine Einkommensgrenze dazu. Wer im Jahr höchstens 29.000 Euro verdient (37.000 Euro bei Ehe oder eingetragener Partnerschaft), kann sich befreien lassen.
Zweitwohnung anmelden und Steuer absetzen
Eine neue Nebenwohnung melden Sie innerhalb von zwei Wochen beim Einwohnermeldeamt an. Als Hauptwohnung gilt die Wohnung, in der Sie überwiegend leben. Schauen Sie am besten schon vor dem Einzug auf der Seite Ihrer Stadt nach, ob und in welcher Höhe eine Steuer anfällt.
Wohnen Sie aus beruflichen Gründen am Zweitwohnsitz, holen Sie sich einen Teil zurück. Die Steuer zählt dann zur doppelten Haushaltsführung und lässt sich in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben. Voraussetzung ist, dass Ihr Lebensmittelpunkt am Hauptwohnsitz bleibt.
Warum es die Zweitwohnsitzsteuer gibt
Die Zweitwohnsitzsteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer. Besteuert wird nicht Ihr Einkommen, sondern der Aufwand dafür, sich neben der Hauptwohnung eine zweite Wohnung zu leisten. Die Grundlage dafür steht im Grundgesetz (Artikel 105), die Details legt jede Gemeinde in ihrer eigenen Satzung fest.
Erfunden wurde die Abgabe 1973 in Überlingen am Bodensee, das Bundesverfassungsgericht bestätigte sie zehn Jahre später. Für die Städte hat sie zwei Effekte. Sie bringt Einnahmen, und sie bewegt Menschen dazu, ihren Hauptwohnsitz vor Ort anzumelden. Denn für jeden Einwohner mit Erstwohnsitz bekommt die Kommune mehr Geld aus dem Finanzausgleich. Gestaffelte Tarife, die mit steigender Miete anders greifen, hat die Rechtsprechung 2014 gekippt.
Häufige Fragen zur Zweitwohnsitzsteuer
Wie wird die Zweitwohnsitzsteuer berechnet?
Die Zweitwohnsitzsteuer wird auf die Jahresnettokaltmiete gerechnet, also die reine Grundmiete für ein Jahr ohne Heizung, Wasser und sonstige Nebenkosten. Die Formel lautet: Jahresnettokaltmiete × Steuersatz der Gemeinde. Bei 600 € Kaltmiete im Monat und 10 % Satz sind das 600 € × 12 × 10 % = 720 € im Jahr.
Wie hoch ist die Zweitwohnsitzsteuer?
Der Steuersatz liegt je nach Gemeinde meist zwischen 8 und 20 % der Jahresnettokaltmiete. Beispiele: Berlin 20 %, München 18 %, Leipzig 16 %, Köln 10 %, Hamburg 8 %. Den genauen Satz legt jede Kommune in ihrer eigenen Satzung fest.
Wer muss Zweitwohnsitzsteuer zahlen?
Zahlen muss, wer neben dem Hauptwohnsitz eine weitere Wohnung als Nebenwohnsitz gemeldet hat – unabhängig davon, ob die Wohnung gemietet ist oder einem selbst gehört. Erhoben wird die Steuer nur in Gemeinden, die eine entsprechende Satzung beschlossen haben.
Was zählt bei Eigentum oder mietfreier Nutzung?
Wenn Ihnen die Wohnung gehört oder Sie keine Miete zahlen, setzt die Gemeinde eine fiktive Miete an. Sie orientiert sich meist am ortsüblichen Mietspiegel – abhängig von Baujahr, Lage und Ausstattung der Immobilie.
Wie werden möblierte Wohnungen und WGs behandelt?
Bei WGs zählt in der Regel der Anteil der eigenen Wohnfläche plus anteilige Gemeinschaftsräume. Bei möblierten Wohnungen rechnen manche Gemeinden den Möblierungszuschlag heraus, andere legen die vereinbarte Kaltmiete komplett zugrunde.
Wird die Zweitwohnsitzsteuer nur auf die selbst genutzten Tage berechnet?
Im Regelfall nein. Die Steuer knüpft an das Innehaben der Zweitwohnung an, nicht an die Zahl der Nutzungstage – Grundlage ist die volle Jahresnettokaltmiete, egal ob Sie fünf oder zweihundert Tage dort sind. Anders liegt der Fall bei gemischter Nutzung: Steht die Wohnung nachweislich der Vermietung zur Verfügung, lassen viele Gemeindesatzungen eine anteilige Kürzung zu. Und wer die private Nutzung komplett ausschließt und nur vermietet, hält eine reine Kapitalanlage – dann fällt die Steuer meist ganz weg.
Kann ich die Zweitwohnsitzsteuer vermeiden?
Wer seine Nordsee-Wohnung ausschließlich vermietet und die private Nutzung vertraglich ausschließt, meldet keinen Nebenwohnsitz an und löst damit in vielen Kommunen die Steuer nicht aus. Aus der Zweitwohnung wird eine Kapitalanlage. Wie das geht, zeigen wir auf unserer Seite „Zweitwohnsitzsteuer sparen“.
Hinweis: Dieser Rechner liefert eine unverbindliche Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung. Verbindlich ist allein die Satzung Ihrer Gemeinde.
